推进农民公寓房建设的调查与思考4篇推进农民公寓房建设的调查与思考 推进农民公寓房建设的调查与思考 推进农民公寓房建设的调查与思考近几年来，随着我市工业化、城市化步伐不断加快，特别是随着 “两区”下面是小编为大家整理的推进农民公寓房建设的调查与思考4篇,供大家参考。
篇一：推进农民公寓房建设的调查与思考
推进农民公寓房建设的调查与思考推进农民公寓房建设的调查与思考近几年来，随着我市工业化、城市化步伐不断加快，特别是随着
“两区”及各镇工业小区建设的持续推进，土地作为经济发展不可缺失的基本要素被大量占用，部分农民失去了土地，并衍生出“失地”、“失业”、“失房”等现象，造成新的弱势群体和不稳定因素。因此，如何实现经济发展和保护动迁农民利益相统一，已成为当前我市贯彻科学，实现“两个率先”过程中亟需解决的突出问题。去年6月，市政府出台相关政策，启动农民公寓房工程，这无疑为解决这个问题找到了一条十分现实而有效的途径，让动迁农民看到了安居乐业的希望。
一、农民公寓房建设基本情况自去年6月起，根据《苏州市宅基地管理暂行办法》（苏府66号）文件精神，市政府就我市宅基地管理先后下发了太政发79号《关于贯彻落实〈苏州市宅基地管理办法〉的意见》（以下简称79号文件）和太政发99号《关于贯彻落实苏州市宅基地管理暂行办法的补充意见》（以下简称99号文件），对宅基地管理进行了调整和改革，明确规定“凡在本市市、镇规划区、两区（港区、新区）规划区、各镇开发区内因开发建设需要和市、镇规划区以外因社会公益事业、经济建设需要成片开发所涉及被拆迁的农户住宅，一律采取预拆迁办法，预先按有关规定进行补偿，并以公寓式定销房进行安置。”之后，迅速召开相关会议，启动农民公寓房工程。至今年5月，全市共规划农民公寓房小区18个（不包括南效新城区的3个小区），规划建筑面积501万平方米，占地5270亩；动建面积约92万平方米，占地1080亩，可安置农民拆迁户4150户左右。（详情见表一）我市的农民公寓房建设主要有以下几个特点。一是启动早。2021年5月19日《苏州市宅基地管理暂行办法》出台以后，市政府随即
组织开展实施，2021年7月1日起即在全市启动农民公寓房工程。为了及早动工，大多数工程采取边建边办或先建后办的办法取得基建手续。二是速度快。各地按照市政府的要求迅速组织实施。至今年5月，在不到10个月的时间里，农民公寓房动建面积已达92万平方米。三是机制新。建设农民公寓房需要大量的资金投入，各地通过政府推动，市场运作等手段来缓解资金困难。99号文件规定“允许在小区内预留10%的土地通过公开拍卖方式用于商业房产开发。”全市除新区采取代建房外，其他均采取中标企业垫资建造，竣工后各地政府回购的办法建设。
目前，尽管我市农民公寓房建设尚处建设施工阶段，但是，随着工程建设的不断推进，政策措施的日臻完善，农民公寓房建设这一重大必将对加快我市经济社会发展起到有力的推动作用，主要表现在：
建设农民公寓房，是加快发展、协调发展的前提和基矗一方面，动员农民响应政府号召“离土离乡又离房”，实施大规模的动迁，从而为大量建设用地腾出了空间，为加快发展、协调发展提供了物质基矗另一方面，通过建设农民公寓房，实行“拆一还一”政策，使农民的住宅产权不受侵害。安居才能乐业，把老百姓安置好了，变“阻力”为“动力”，才能凝聚人心，形成合力，这同样是加快发展、协调发展的前提和基矗
建设农民公寓房，是加快城市化进程的重要环节。城市化的过程是加快城乡一体化的过程，也是农村居民减少、城市居民增加，农业用地减少、非农建设用地增加的过程。全市首批规划建设的18个农民公寓小区，可安置农民拆迁户4150户左右，并且大部分规划在市、镇附近，如果再配套完善社保、等优惠政策，必将激发广大农民进城、进镇的积极性，进而加快城市化进程。
建设农民公寓房，是以人为本，富民优先执政理念的具体。科学强调以人为本，“两个率先”的核心任务是富民。在建设农民公寓房过程中，只要我们自觉把群众利益放在首位，决不与民争利，用宽容宽厚的态度善待动迁农民，千方百计把农民公寓房建设好，努力改善他
们的居住条件和生活质量，就能够使广大动迁农民得到实实在在的利益。
二、农民公寓房建设中存在的问题推进农民公寓房建设的大方向无疑是正确的，但要让动迁农民愿意入住，取得预期效果，还需要尽快解决一些不容忽视的问题。集中表现在以下四个方面：受规划制约，布局、设计不尽合理。一是部分农民公寓小区布局与城市总体规划及城镇规划有差异。二是各镇因行政区划调整，原有的城镇规划及工业载体规划已经打破，而新的城镇规划及工业载体规划的编制工作滞后，客观上造成规划区范围难以界定，基层执行79号文件有难度。三是农民公寓房房型设计单一。目前，我市的农民公寓房房型一律为五层公寓楼，且房型比较单一，无法满足各类层次动迁户的需求。同时，农民公寓房的选址、设计、配套以及物业管理等未能公开操作，缺少广泛征求动迁农民的意见这一环节，动迁农民反响较大。受资金制约，工程进度进展缓慢。据测算，拆迁农户入住公寓房政府户均补偿费用需30万元左右，按在建的92万平方米每平方米造价1200元计算，全市需投入资金10多亿元。虽然大部分小区采用BT模式运作，但竣工后由政府出资回购。按太政发79号文件精神，公寓房建设由“两区”、各镇运作。目前，大部分镇存在严重的资金困难，回购资金无着落。部分镇因为承建方对资金问题顾虑重重，造成工程建设进度缓慢。工程建设的滞后，导致部分动迁农户长期居住过渡房，生活质量下降，不稳定因素增加。
篇二：推进农民公寓房建设的调查与思考
相续出台关于推进农村土地综合整治和农民住房改造建设若干意见试行天台县农房改造项目补助资金结算办法关于加强农房改造建设管理的通知等县政府设立农房改造专项基金保证每年扶持资金不少于5000村集体拆除老屋建设安置房的给予资金补助天台县农房改造成功经验\存在问题及对策
摘要：农房改造是新农村建设的治本之策，是美丽乡村建设的必由之路，是“小县大城”战略的重要组成。要全面完成今年工作任务，实现工作目标，就必须创新思路，突出重点，好中见快，快中求精，合力推进。关键词：农房改造成功经验Abstract:Ruralhousereconstructionisthefundamentalmeansforthenewcountrysideconstruction,istheonlywaytobuildabeautifulcountryside,andistheimportantcomponentofthestrategiesof“greatcityinsmallcounty”.Tocompletethetaskofthisyearandrealizetheworkinggoal,itisnecessarytoinnovateideasandtohighlighttheemphasis,soastomakeachievementsfastandexcellently.Keywords:ruralhousereconstruction;success;experience2009年春夏之交，我县农房改造全面推开。目前，全县已实施农房改造76个村，其中43个村拆除老屋8926间，收回宅基地、空闲地7582亩，基本建成342套，正在建设1355套。我县农房改造工作得到了广大人民群众的大力支持和全面参与，得到了上级领导的一致肯定，连续3年被评为全省农房改造优秀县。下面简单介绍一下我县的一些做法：一、我县农房改造成功经验广宣传，聚民意，改造氛围进一步浓厚。深化“民主决策五步法”，着重开好“五个会”，即全体村民会议、乡贤会议、老协会议、拆除房屋对象户会议、重建房屋对象户会议，听取意见，达成共识。平桥镇以全县试点为契机，全面发动，狠抓进度，起到了带头示范作用；白鹤镇利用致富村民的优势，破解了启动资金难题；坦头镇把农房改造作为重点之一，主要领导进村入户，出谋划策；三州乡立足山区实际，利用独特的地理条件，着力建设坡地村庄。2011年是村级换届选举年，有关乡镇街道积极引导，把农村改造列入村干部竞选承诺，从而把村级换届转化为创业激情。新华社等媒体曾多次报道了我县农房改造工作亮点。2、鼓干劲，比速度，改造热情进一步激发。鼓足干劲，更能力争上游。全县上下涌出一大批先进典型，县委、县政府每年进行表彰奖励。平桥镇沸头村支书洪小洗放弃上海生意，回家主持农房改造，被评为全县优秀党员；三合镇朗树前村周祖凤一心扑在村里，公而忘私，赢得村民信任，连续高票当选村主任；坦头镇严畈村金近、街头镇后岸村陈文云、雷锋乡崔一村金望礼等均以实际行动，投身到农房改造之中。各乡镇街道、村集体你追我赶，奋力争先。一是比一比谁的老屋拆得快；二是比一比谁的新房建得早；三是比一比谁的新房建得美；四是比一比谁的服务水平高；五是比一比谁的矛盾
纠纷少，从而比出了干劲，比出了速度。精规划，树典型，改造档次进一步提升。按照“一镇一品”、“一村一貌”、“一屋一景”的要求，编制具有天台山水特色的村庄建设规划。共筛选了13种68套优秀建筑设计方案，供农民自主选择。树立三类典型：一是节约用地的典型。雷锋乡催一村建设农民公寓，每套建筑面积114平方米，户均占地22.8米。二是统一建设的典型。平桥镇沸头村实行“五统一”管理，建设联体排屋。现已全部完成，并基本入住。三是挖掘资源优势的典型。街头镇后岸村依托寒岩、明岩旅游资源优势，突出和合文化底蕴，大力培育农家乐，目前每星期均有近200名外地游客来访。赤城街道塔后村地处国赤景区，计划打造集“吃、住、游”一体的农家生态度假村。重民生，强投入，保障机制进一步建全。相续出台《关于推进农村土地综合整治和农民住房改造建设若干意见(试行)》、《天台县农房改造项目补助资金结算办法》、《关于加强农房改造建设管理的通知》等，县政府设立农房改造专项基金，保证每年扶持资金不少于5000万。村集体拆除老屋、建设安置房的，给予资金补助。向银行贷款建房的，享受一定比例的财政贴息。受此影响和带动，近亿元民间资金纷纷涌入。强领导，优服务，工作机制进一步完善。县、乡、村层层签订责任状，确保有效落实。县人大、县政协组织代表、委员进行观察，建言献策。充实县农房办干部队伍，专职负责。聘请2家有资质的监理公司对全县改造村进行定期巡查监管，巡查每周不少2次；并发动农村建筑工匠协会作用，组织辖区协会会员定期、不定期对建筑质量进行检查评比，确保村民住上“放心房”。二、当前工作中存在的问题农房改造符合农村实际，符合农民意愿，受到了群众的广泛欢迎。但在具体实践、推进过程中，也暴露出、或存在着一些问题，亟须引起我们的重视，并切实加以解决。一是建设进度不够平衡。从乡镇层面看，有的重老屋拆除，轻新房建设；个别乡镇主要领导重视不够，连续3年均在同一个村开展农房改造，但一直停留在调查摸底上，进展相当缓慢，从村级层面看，有的宣传发动时轰轰烈烈，会开了，款捐了，规划也做好了，但宅基地分配迟迟不能落实，新房建设无法动工。从村民方面看，有的热火朝天，房屋提前竣工，有的再三拖延，推三阻四，形不成规模效应。二是建设行为不够规范。部分改造村借农房改造之名，未经审批，擅自乱搭乱建，违法用地现象有所抬头。少数村名不按规划建房，私自扩大占地面积。有
的村民自作主张，由此破坏了房屋结构和建筑立面，降低了建设品位，影响了整体建设效果。三是资金压力明显增加。国际金融危机的阴影尚未消散，欧债风暴接踵而至，融资难度增大。受物价上涨影响，钢材、水泥等建房材料，以及建筑工匠的工资不断上升，建设成本明显增加。我县是经济欠发达地区，大多数村民经济条件相对较弱，建房资金明显缺少，在这在一定程度上也影响了整体建设工程。对策措施在工作机制上，突出一个“实”字政策要靠实。好政策就是好向导。我县相继出台的扶持政策，深受群众欢迎，要深入宣传，使之家喻户晓，人人皆知；要不断完善，深化落实。规划要落实。农房改造，规划先行。规划编制要彰显天台山水特色，经得起历史检验。因为有特色，才有生命力；有特色，更有说服力。我们必须从天台实际出发，因地制宜，因村制宜，因房制宜。继续深化“先拆除后规划”这一做法，以行政村为单位，编制1:500村级大比例尺土地综合整治规划。把提高土地容积率放在首要位置，切实改变按“间”建房旧观念，树立按“套”建设新理念。按照“标准不高水平高、面积不大功能全、占地不多环境美、造型丰富特色强”的要求，不断丰富农民住宅内涵。平原村注重低碳节能，资源共享，体现时代潮流和地方特色。山区村改造要依山就势、移步换景，避免行列式、车厢式布局。保护好历史古迹、古树名木，确保农村历史文化能够得到保护和延续，真正做到“规划一张图，建设一盘棋”。质量要务实。高标准规划，更要高质量建设。百年大计、质量为本。全县聘请的2家专业监里公司，必须全程监督建设质量，在项目选址、地质勘察、建筑设计、施工组织、建材选用等关键环节严格把关，确保工程质量和施工安全。还要充分发挥建筑工匠协会作用，每个工匠实行持证上岗。县农房办在日常工作中，要加强对监理公司的督促和检查。在工作重心，突出一个“快”字。宅基地安排要加快。宅基地不能及时分配到户，是当前制约新房建设的重要原因之一。村集体要开好“五个民主会”完善村规民约，形成书面决议，争取实现“五统一”，即统一整治收回、统一规划设计、统一安排使用、统一基础设施、统一建设监管。我们必须严格执行“一户一宅、限额用地”政策不动摇，坚持公开、公平、公正原则不走样，提高宅基地安排透明度，避免在宅基地安排对象、面积、外置等方面引发矛盾纠纷。镇中村、中心村宅基地安排方式要各有侧重。镇中村实行“统一规划、统一建设、统一安置”，创新立地式住宅建筑形式，鼓励统建、联建多层公寓或联体排屋。中心村则按照合并小型村、缩减自然村、拆除空心村
的思路，结合宅基地复垦置换，有序引导农民自主建房。新房建设要加快。建好新房，搬入新房，改善生活环境，提升生活质量，这是农房改造的最终目标。崔一村的农民公寓、沸头村的双联排屋、后岸村的农家乐园，已经成为新房建设的典范。要继续树立一批可看可学的典型样板，既有规模较大的行政村，也有相对独立的自然村;既有经济发达的富裕村，也有基础稍弱的一般村;既有镇中村，也有平原村和山区村。允许农民跨村建房；允许在外人员回祖居村改造祖遗房屋。村民在承诺自愿放弃村级地基安排和主动拆除原有住房的前提下，可以按现行高山移民政策享受补助或以优惠价格购买农民公寓，也可以购买商品房并获得相应的经济补助。平桥镇、白鹤镇、坦头镇是我县的主要中心集镇，各镇可选取合适区块，结合农房改造，启动开发商进驻，加快人口集聚速度。不管是统一建设，还是农户自行建设，都要与村集体签订施工合同，或作出具体承诺，明确开公时间、竣工时限和违约责任。超过两年未开工建设的，原建房审批手续作废，村集体收回宅基地，重新安排建房对象户。基础配套要加快。项目实施村要留出3到5亩的土地用于农村社区活动中心等公共服务实施建设，争取基础实施配套与农房改造同步设计、同步施工、同步交付使用。镇中村改造要按照新型社区的标准，同步家配套建设路网、供水、燃气、污水等地下管网，完善养老院、幼儿园、中小学、活动中心、物业管理等服务实施，引导农民生活进社区、工作进园区、商贸进市场，实现村庄向社区转、农业向工业转、农民向市民转。中心村改造必须同步配备水电，硬化道路，设置路灯，铺设排水管线或沟渠，配置简易适用的污水处理设施和垃圾收集转运站，进行绿化、亮化、美化。村集体对进村水洗、池塘进行全面修缮，对原有房屋进行立面改造、对古建筑物进行整修的，给以适当补助。在资金筹措上，突出一个“多”字。资金问题是当前制约农房改造最关键、最迫切的问题。老屋难以拆除、新房建设缓慢、配套难以落实，根源都在于资金短缺。原有的资金来源，要切实加以巩固；同时，要创新思路，拓宽新的筹资渠道。一是政府补。县政府将继续扶持农房改造，确保每年不少于5000万元。按照“资金分配权和分配渠道不变、资金用途不变、建设成果共享”的原则，农办、国土、建设、农业、水利、交通、财政等部门，要全力整合清洁家园、和谐生态村、农村土地综合整治、农业综合开发、农田水利、农村住房困难群众救助、康庄工程建设、低产田改造等各类涉农涉地资金，集中力量大好“组合拳”，扶持重点农房改造村。二是老板助。我县外出人口达17万之多，不少人经济基础很好。而我县在外乡贤、先富村民向来热爱家乡公益事业，慷慨捐资，充分体现了天台人的豪气、大气、和气。我们要宣传好、发动好、引导好天台在外乡贤，各村可采用立碑，入谱等多种形式给以记载、宣扬。三是银行贷款。党中央、国务院十分重视农房改造工作，强调要把统筹城乡
发展作为全面建设小康社会的根本要求，把扩大农村需求作为拉动内需的关键举措，把建设新农村和推进城镇化作为保持经济平稳较快的持久动力。文件明确农民建房可以到银行贷款。县农村合作银行的“新农居”贷款，就是为了支持农房改造而设立的金融服务产品。金融机构要针对农村出现的新情况、新问题，总结完善、推陈出新，开展林权抵押贷款、农户联保贷款等多种信贷业务，发放小额丰收卡，实行信贷优惠扶持，加以支持农房改造。四是集体筹。“政府补”是四两拨千斤，“老板助”是真情回馈乡亲，“银行贷”是解决燃煤之急，“集体筹”才是解决资金问题最根本、最有效的办法。集体筹措建设资金的主要途径就是级差排基。即根据宅基地区位条件等不同情况，采取竞标等方式进行有偿选位。说白了，就是有钱的可以选好一点的基地；钱少的选位置稍差的；没钱的困难户由村里帮助安置。村集体根据本村的经济实力和改造投入额度，在立足自求平衡的前提下确定拆迁补偿价格。在测算宅基地成本时，并将村庄公用土地成本和道路平整硬化、供水排污管道铺设、路灯安装等建设成本一并纳入，统一体现在宅基地安置价格上。筹措的资金除用于拆迁补偿外，全部用于村庄道路、供水、排污等配套基础设施建设，最终受益的是全体村民。级差排基在我县已有成功的经验，要全面推广，争取新的突破。事实最有说服力，电视、报纸等新闻媒体要开辟专栏，介绍相关优惠政策和典型实例，积极营造良好的工作氛围。
篇三：推进农民公寓房建设的调查与思考
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对集体土地高效利用与新农村建设的思考
李传祥
（湖北省南漳县国土资源局湖北南漳441500）
摘要：集体土地高效利用是坚守18亿亩耕地红线的重点，也是加快新农村建设的重
点。自全国上下开展节约集约用地、新农村建设以来，为农民的生活环境和生产条件改善做
出了一定贡献，但也还存在观念不更新、形式主义花架子等问题。为此，必须加以思考和探
讨。
关键词：土地利用新农村建设
十七届三中全会让国人再次注重农村，特别把节约集约用地和建设社会主义新农村作为农村一项重要的任务，我们俯视各种土地利用存在的问题，无不为之担忧。
一、集体土地利用存在的问题
集体土地是指农民集体所有的土地，也叫劳动群众集体所有的土地。随着市场经济的逐步发育，集体土地管理面临的问题十分突出，难度越来越大。当前集体土地特别是集体建设用地重要问题是：
(一)宅基地面积过大
传统的观念带来集体土地大量浪费。全国8亿农民按每5口之家进行匡算宅基地，约1.6亿户农民，按照每户宅基地2亩面积计算，全国农户宅基地约3.2亿亩。据调查，我县的农民宅基地达24万亩，相当该县耕地总面积103.8万亩的23.12%。平原丘陵地区户平宅基地、宅园地达1.2亩以上，山区地区户平宅基地、宅园地达2亩以上。
(二)违法用地问题较重
在全国土地执法百日行动清查的三类土地违法案件中，“以租代征”1.87万件，涉及土地面积32.1万亩；圈占土地0.15万件，涉及土地面积107.3万亩；“未批先用”1.15万件，涉及土地面积197万亩。当前，农村宅基地突出的问题就是乱占滥用，据报载①，1989年全国共发生土地违法案件46.5万件，违法占地面积30万亩，其中农村宅基地建设违法占地案件44.8万件，违法占地面积7.6万亩，分别占总数的96.4%、25.3%，与1988年相比违法占地案件上升了22.4%，违法占地面积上升了18.5%。2005年1月至20007年8月，银川市共查处土地违法案件139起，涉及土地面积，其中耕地，按违法用地主题分类，属农村宅基地违法建设的93起，涉及土地面积，其中耕地，占违法案件宗数的67%。银川市已对6名参与违法建设的村干部予以处分，提出党纪政纪处分3人，对2件非法占地面积较大的违法案件依法移交公安机关及检察机关。我县1989年在对全县252个行政村执法检查中，共查处各类违法占地案件602件，违法占地面积达289.68亩。非法转用现象普遍，根据历年卫片检查的数据估算②，每年新增建设用地95%以上属农村集体农用地。1997年至2006年，全国村庄年均新增面积92万亩，占新增建设用地总量的15%。
(三)空心村、田中村到处可见
当前，农村出现很多空房，这些空房的主人或已迁入城镇居住，或已去世而继承人为城镇户口，空房占用了大量宝贵的集体土地。2008年《南方日报》一篇对广东省的空心村的调查，道出了仁人志士的心声，一片茅草、一栋栋空房、一句句真言，描绘了空心村“说村不是村，有院没有人。说地不是地，草有半人深”的真实形象。广东省有调查表明③，坑贝村共有6000多人，150多户，老村常住人口不足5户，绝大多数已经搬走。珠村村民户籍800多户，常住人口不足10户。类似广东空心村的现象，全国各地无处不有，空心村造成的土地浪费，实在令人心惊。我县的九集镇、武安镇、城关镇、清河区据不完全清理，共有空心村的现象200多户，田中村的现象400多户。
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上述情况主要有以下六种表现形式：
1、非法买卖。一是村民以出售房屋为名，变相买卖土地，这在城镇郊区较为突出。
二是村干部以壮大经济组织为由，直接出售地皮。
2、批少占多。有些村民在新建、修建、改建住宅时，擅自扩大用地面积。3、住新霸旧。一是骗取批准，新的宅基地批准后，不拆除旧宅，一户多宅现象严
重。有的村干部以支持国土资源工作为由，获得一处宅基地又申请一处宅基地，公路修到哪里，新的宅基地申请到哪里，房屋盖到哪里，旧宅基地卖一处又一处，形成领导有样，群众效仿，全村泛滥的混乱局面。武安镇一村主任在公路边建房买房高达三处。
4、未批先占。有的农民在申请新的宅基地未获批准之前，抢先建设，形成违法事
实，给执法拆除增加重重压力。
5、以租代征。就全国而言，当前农村集体建设用地出现以村组名义擅自改变农村
集体土地利用性质和用途已成为违法供地的主渠道。华北某市到2006年年底③，由村组织自行审批的用地达5万多宗，面积480多平方公里，分别占全市乡村企事业用地宗数的77%、67%。我县城关镇某村仅2007年就发生7宗以租代征问题。
6、非法入市。一些村组以招商引资和投资商合作经营的名义占用农用地非法开
发、建造、销售商品住宅。
二、存在问题的原因
出现这些问题绝非偶然，主要原因有：
（一）村庄规划滞后。新《土地管法》颁布实施前，大多数村结合本村实际开
展了依山傍水式、条台式、街巷式的新农村建设，有效地节约集约利用了土地。新《土地管理法》颁布后，由于放松了村庄土地利用规划的管理，没有将村庄土地利用规划纳入土地利用总体规划和城市建设规划同等位置加以重视，造成了村庄建设速度缓慢，发展水平。特别在农村税费改革减轻农民负担以后，由于部分国土资源部门受利益所驱动，造成农民乱占滥用、哄抢土地等违法占地案件。于此村庄建设曾一度出现自由式发展，缺乏统一的、长期的规划，房屋布局零乱、样式不一，根底设施落后，居住环境较差。
（二）法制观念淡薄。长期以来，土地私有制观念在人们头脑中还没有彻底消
除，视使用权为所有权，特别在近几年惠农政策的提高、市场经济意识的增强，私欲观念的膨胀，对宅基地越发产生了有比无强，多比少强，大比小强的心态。
（三）管理不严，执法不严。由于“两种”怪象作用，乡镇国土资源所认为减轻
农民负担取消农民建房用地费税政策后，单靠每户5元钱土地登记工本费的一点微薄利润来维持正当办公费、交通费开支，实在是对农民建房用地管理不了也管不好；村组干部认为土地管理是国土资源部门的事，国土资源部门不管，我们管是干得罪人同样放任自流。加之一些组干部私利熏心，利用职权之便随意侵占集体土地，造成一些群众也纷纷效仿，给县级国土资源部门依法查处案件设置重重障碍。
三、解决问题的办法
党的十七届三中全会明确指出：“必须切实保障农民利权益，始终把实现好、维护好、发展好广大农民根本利益作为农村一切工作的出发点和落脚点”。“要使广大农民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”。我们必须牢牢抓住“集体土地高效利用”这篇大文章，坚守18亿亩耕地红线不放松，保住粮食安全不动摇，维护农民利益不懈劲。主要做好以下三点：
（一）结合新农村建设，积极推行农村住房制度改革
1、推进农村住房改革。解放以来，我国农村住房制度经历了一个由分散到集中，再分散的发展过程。50年代末，我国农村基本普遍实行的“前三后七”（房前三丈，房后七丈的进深）用地制度，宽打窄用，严重浪费土地，60年代中期，随着土地管理逐步深入，一度掀起了新农村建设的热潮，形成了依山就势，节约集约用地的农村住房制度，对凡进驻新农村居住的农民，每户由人民公社发放一台黑白电视机购物卷。70年代末，由于村庄土地利
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用规划的滞后，加之农民对农田承包责任制责任感的增强，农民建房基本处于无规划、无秩序的进行，原来集中式住房制度又倒退到分散居住的格局。田中村、空心村到处可见。为了迅速扭转这一状况，促进节约集约用地，必须实行农村住房制度改革。90年代末，为了实现好农民“住有所居”的愿望，应积极推进农村住房制度建设与改革，保护农民的基本权益。湖北省钟祥市的彭墩村、宜昌市的宜都区，河南省的郑州市、安徽省宁国市、浙江省的绍兴市等地都有现成的经验和做法。在当前农村经济状况不算富裕的前提下，一要明确农村住房改革的目的意义。传统的农村住宅在建设形成过程中，由于受历史条件、经济水平、思想观念等因素的影响，存在着许多不足和问题。一是布局分散零乱。在农村住宅建设的漫长过程中，由于没有一个长远的、系统的规划，住宅建设随意摆布的问题十分突出，农户居住分散，全国农村人均用地面积达150平方米，突出以单家独院为主，村庄布局零乱，曲折交织的道路、水路及村庄周围的隙地，严重浪费了土地、供电、供水等各类资源。二是没有明显的功能分区。村庄内居住、工业、商贸、文教、行政等功能的布局相互穿插，杂乱无章，不仅档次低、村容村貌差，而且直接影响了各类要素的优化配置。特别是小规模、高能耗、低科技的家庭工业和个私企业散布在村庄之内，不仅降低了土地利用率，更引发了空气、河道、噪声等环境污染问题。三是安全隐患诸多。传统的农村住宅由于对道路、水路、电路等没有统一的规划，致使农户各自为政，常常导致道路、水路阻塞，引发火灾事故和邻里矛盾及纠纷，处理难度较大。四是违章建筑面广。部分农民因利益驱动，私搭乱建的现象比较普遍，大量的违章建筑出租房成了许多村民的稳定收入来源。鉴于上述实情，实施农村住房制度改革，有利于统筹城乡发展，推动城市根底设施向农村延伸、城市公共服务体系向农村覆盖、城市现代文明向农村辐射；对于改善农村人居环境，优化农村村庄和城乡用地布局，节约集约用地，促进农业规模经营，加快推进城镇化进程都有积极的意义。二要摸清推进农村住房改革的制约因素。在农村住房改革推进的过程中，可能发生一些制约因素：一是村民担心利益不能很好保障。村民担心住房制度改革会给他们带来“失地”、“失房”、“失业”、“失财”，思想阻力大。一旦推进住房制度改革，很多家庭企业、民营企业必须另找经营场所，导致经营成本上升。同时，推进住房制度改革后，部分村民势必失去违章建筑出租房租金。二是政府推进改革的决心不够大。由于农村住房制度改革的难度大，决策层和有关部门对如何组织实施没有达到真正的共识，总以为村民对自行建房、低层别墅和单家独院式的居住方式，情有独钟，根深蒂固，广大的群众会不支持、不接受这项改革，而事实上已有相当一部分村民随着生产生活方式的改变，不满足现在的居住方式，对农村住房制度的改革有着殷切期待。个别部门还缺乏责任意识，没有从促进社会经济的文明发展、和谐发展的高度来认识农村住房制度改革，工作力度不够，氛围没有形成，没有或很少有对农民公寓的政策扶持和政策优惠。三是各项行政许可审批过于严格。随着行政许可法和其他相关政策法规陆续出台，各类行政许可都已纳入规范化、法制化的轨道，农民公寓建造涉及规划用地、建设拆迁和招投标等各类行政许可，都必须严格按行政法规和行政审批程序操作，不能再像以往那样可以简化和变通，客观上增加了推进的难度。三要明确方法步骤。农村住房制度改革要按照科学规划、合理布局、适度集聚、稳妥推进的总体要求，坚持“严格杜绝单家独院、倡导推广多户联排、大力鼓励多层公寓，向空中要地”和“政府搭台，企业唱戏（要采取“开放”的手段，利用好国家政策的“公投”资金；采取“突破”的手段，聚集好社会法人的“漂流”资金；采取“提速”的手段，激活好农民主体的“休眠”资金。从而，为新农村建设打通“有水之源”、“有本之木”的黄金坦途）”的建设方针。一是统一思想，形成共识。要引导干部群众充分认识加快农村住房制度改革的重要性和紧迫性，统一思想，形成共识。各级人民政府要把农村住房制度改革摆上重要地位，从战略高度认识改革的意义。按照建设现代化新农村目标，首先在我县平原丘陵镇、村高起点设计建造一些农民公寓示范点。通过建造实用美观、布局合理、风格别致的新型住宅区、行政管理区、教育设施区、文化娱乐区、休闲活动区、商贸服务区、医疗卫生区、家禽养殖区等八项设施，完善的道路、电力、通讯、广电及给排水、污水处理、燃气等公共根底设施，引导农民主动参与，推动农村住房制度改革。同时，按照可持续发展要求，根底设施适当超前，管线优先实施地埋敷设。注重优化环境，具体实现“五化”，即道路硬化、小区绿化、路灯亮化、环境净化、整体美化。政府要淡化经营城市理念，确保农民受惠得益，不准强迫命令，不搞“一刀切”。二是提供高效优质服务和优惠政策。农民公寓楼建设项目，要按照现行农居建房政策给予规费优惠。原则上除上缴国家部分税费外，其他行政性规费、城建配套费等实行全额免收，技术服务费通过政府补贴方式减半收取，土地出让金全额返还。
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农民公寓楼规划红线外市政配套设施由县、镇、村统一组织实施，其建安费用列入根底设施投资计划；规划红线内市政公建配套设施费用，列入建设成本。凡符合条件的的农民公寓楼建设项目，建设、国土、规划、发改、环保、交通、人防、供水、排水、供气、环卫、供电、广播电视、文化体育等部门要大力支持配合，简化办事程序，提供优质服务。农民公寓楼建设应按规划审查确定的商业用房配置，公寓房建筑面积不低于三室两厅，价格不高于建筑成本每平方米的2%。金融单位对建设农民公寓企业给予优惠贷款，农民购置农民公寓可申请按揭贷款。对经济困难家庭的农户购房，财政部门要给予适当贷款贴息扶持。四是改革农村农民建房审批制度。借鉴各地的做法，在辖区范围内一律停止新建单家独院个人建房审批，在过渡阶段，为减少阻力，允许农民按照村庄规划就地进行联户联建。现在沿用的“村民申请——村委会批准——村民自行建造单家独院户住房”的形式，不利于农民集中居住区的建设，也不利于农村住房制度的改革。要改革建房审批方式，实行建房指标由镇建台帐制，重点倾斜农民公寓，重点倾斜农民集中居住区。由村按规划申报建房区块，定位后下达建房指标，由分户审批改为分户审批和联户审批并举。提倡住宅建设采用统建分购、统管代建、统管自建三种模式并存，并按新的农民集中居住区建设规划，突破村社区界限，实行跨镇、跨村建房，切实提高根底设施配置的共享度，加速农民集中居住区的形成和发展。申请入住农民公寓的农村居民家庭要与村签订原宅基地回收或不再申请宅基地的协议。农民在取得房地产使用权证后，不再享受申请、使用农村宅基地的权利。农民放弃农村宅基地后，其原有身份不变，不影响其享受原农村集体经济组织成员应有的权益。农民入住多村合建的农民公寓后，在撤村建居前管理体制仍维持不变。加快制订相应政策，对取得国有划拨性质土地使用权证的房屋所有权人，按城市居民已购公房或经济适用房政策补缴土地出让金及有关规费后可依法上市流转。五是研究推进农民建房宅基地供给制度。研究并明确规定农村村民享有一户一处宅基地的政策边界，对于超出一户一宅的，要限期依法拆除，恢复耕种。同时，要研究制定农村宅基地有偿使用政策，大力提倡多用地多出钱，少用地少出钱，不用地不出钱，用奖励的措施鼓励农民少用地或不用地，增强农民惜地意识。
全国全部推行农村住房制度改革后，预计可节约集体建设用地2.7亿亩。全县实行农村公寓楼建设后，预计可节约用地15万亩以上。
（二）结合高产农田建设，把新农村建设根底打好高产农田建设，是指通过一定工程措施，将山、水、田、林、路、村等进行综合建设，增加耕地面积，改善农业生产条件，提高农业综合生产能力，保护农业生态环境，促进农业增产、农民增收的有效活动。从当前我县土地整理、土地开发、土地复垦、土地整治项目建设的情况看，主要采取国家投资，企业运作的办法，虽然取得了较好的社会效益和经济效益，但与新农村建设要求相比，还存在资金整合不够、村庄集并不够等问题。对此，我们必须从战略的高度，牢牢抓住集体土地开发、整理、复垦、整治等农村根底设施建设的重点，千方百计将农村空闲地、空园地以及低效使用的耕地变为旱能灌、涝能排的高产农田，让空闲村、田中村得到归并，让农民得实惠，让粮食得到安全，让社会更加和谐稳定，让新农村建设根底设施更加牢固。1、实行迁村腾地，增加有效耕地面积。在实施农村住房改革的同时，结合高产农田建设中的土地整理、土地开发、土地复垦、农业综合开发和低丘岗地改造项目，集中资金、集中物力、集中人力对搬迁至农民公寓楼的旧宅基地、旧宅院地、空心村进行开发、整理、复垦，使之达到田成方、渠成网、路相通、林城行的现代化高产农田。对以开发整理出的老宅基地、老宅园地和空心村农田，交付原户农民耕种。全国全面实行老宅基地、老宅园地开发、整理、复垦后，可增加有效耕地约3亿亩以上，全县通过开发、整理、复垦后，可增加有效耕地20万亩以上。2、继续做好基本农田整理工作，提高农业综合生产能力。通过合理规划,整治道路沟渠,平整归并零散地块,充分利用零星土地,全国可以增加有效耕地面积约313.33万公顷(4700万亩)⑤，全县可增加有效耕地面积约4万亩以上。
（三）结合土地执法，把新农村用地秩序监管好一要巩固百日行动成果，切实加强土地执法监管。认真贯彻落实《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，严格实施用途管制，坚决遏制“以租代征”、违法批管用等土地违法行为。二要坚持执法关口前移，全面开展土地执法动态巡查和
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文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.卫片执法检查，推广设立村级执法监察信息员的做法，建立违规违法早发现、早报告、早制止的工作机制。建立完善全国土地遥感监测体系，推进以图管地并构建统一的土地监管平台。
参考文献①谈农村宅基地问题张积选②实现耕地动态平衡的渠道之一夏莉吴高权③国土资源部有关负责人就《刹住乱占滥用农用地之风》答记者问④《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》此文档是由网络收集并进行重新排版整理.word可编辑版本！
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篇四：推进农民公寓房建设的调查与思考
福禄沙农民公寓位于港口大道旁，总用地面积24344平方米，总建筑面积42679平方米。规划建设5栋楼，包括90平方米、130平方米和160平方米三种户型。能安置170多户农民入住。该公寓相隔不远的村委会旁有新建成的修闲小公园、篮球场。今年该村的大型综合市场也将在公园旁边动工兴建，使住在农民公寓的农民有良好的休闲环境和生活配套设施。村民们对村委会所做的各项工作也感到非常满意，大多数农民积极配合征地拆迁工作，还转变自己的观念，纷纷参加就业培训班，为将来就业作准备。居住环境差：窑山村公路新村村小组是一个移民村小组，1964年该村从谢岗镇南面石鼓水库移民到窑山公路新村，当年建设的泥砖房经过40多年的风雨洗礼，现已出现漏水、泥砖脱落等问题。为解决移民村村民住房难问题，在东莞市移民局的帮扶支持下，2006年4月份，由市移民局、窑山公路新村村民小组及村民三方共同出资300多万元建设农民公寓一栋。建成后的农民公寓5层约5300多平方米，有36套房子，每套房子108平方米，设有三房一厅。建成后的农民公寓可以解决窑山公路新村36户村民的住房难问题。看到崭新的楼房，即将入住新楼的村民打心里感到高兴，都说，这是因为党和政府的政策好，才让他们这些移民能住进这么漂亮的新楼房。目前，农民公寓已接通自来水，公寓的外墙装修及室内装修基本完成。周围的绿化及水泥路面的铺设正在施工中，整项工程预计07年3月底完工，届时窑山公路新村36户村民将可告别破旧泥砖房，搬进崭新的农民公寓。记者近日在黄江镇有关部门了解到，由该镇投资七亿元解决农民住房困难，推进社会主义新农村建设的标志性工程——农民公寓，自今年6月份动工兴建以来，工程进展顺利，第一期400套住宅单位预计明年5月可竣工。黄江镇农民公寓是该镇首次打破地域、氏族界限，实现片区村民集中居住的高尚公寓大型住宅小区。总占地面积16.9万平方米，建筑面积46.2万平方米。建成后，将拥有2000套公寓住房，可供该镇梅塘片6个村，近8000村民集中居住。据介绍，被称为“孤岛”的沙田立沙岛位于虎门港沙田港区，四面环水，占地面积19平方公里，多年来，由于交通不便，立沙岛几乎与世隔绝，经济发展缓慢，群众生活也很困难，岛上4个自然村中有3个曾是市级扶贫村，是东莞经济最为落后的地区之一。自从立沙岛被虎门港开发区定位为石化基地的消息传开后，往日平静的立沙岛一下子变得热闹起来，上岛考察的投资者络绎不绝，成为外商投资兴业的一片热土。据介绍，立沙岛居民搬迁是沙田镇历史上最大规模的土地整合工程，沙田镇邀请了7家甲级设计院，并要求各设计院吸取东莞其他镇街农民公寓好的规划理念，结合沙田本土特色，规划一个真正适宜安置居民居住的环境。据悉，近日，规划部门组织专家对7个设计单位提交的方案进行评审，中标方案设计安置人口为11000人，安置户数为3450户，户型均为南北向，面积分别为90平方米、130平方米、160平方米。区内有市场、小学、体育馆等，相关配套设施一应俱全。据了解，沙田镇立沙岛农民公寓规划方案的完成，标志着沙田镇立沙岛农民住上高楼的愿望很快就得以实现。经过两年多的紧张施工，投资约8000万元的岭厦农民公寓于近日顺利竣工，该公寓共有10栋楼房，每栋有9层，总建筑面积达5万平方米，占地面积为3.8万平方米。住宅楼分为三种类型，A型5栋，每户130平方米，B型二栋，每户168平方米，C型3栋，每户80平方米，总户数243户，该村共有村民270户，除了少数坚持要住老房子的老人外，其他的村民均有了花园式的新房子。记者在刚刚落成的岭厦农民公寓看到，该公寓的每栋楼房都起了漂亮的名字，如望海、桂苑、玉兰等。最值得一提的是，该公寓面积为60亩，仅公共活动场所和绿化面积就占了20多亩，公寓的中心是一个漂亮的广场，四周还合理地分布标准的篮球场、观赏水池、假山、儿童游戏场、停车场、圆亭、走廊、绿化带等，而且还有一座功能齐全的会所，该会所共三层，每层达1500平方米。一楼为宴会厅，二楼是图书馆、阅览室、活动中心等，三楼为会议室。而且该公寓还通上了管道天然气。
阳春三月，春和景明。在华盛家园高层俯瞰，百姓村明丽景象尽收眼底：村主干道宽敞整洁，新建的农民公寓正拔地而起，引进商家开发的楼盘环境优雅、颇具规模。村内繁华，井然有序，城市新型社区指日可待。近年来，百姓村敢为人先，以集体土地和征地款为抓手，实现“四个统一”办法加强土地管理筑巢引凤，大力发展村集体经济，先后引进大天然、豪苑、雅园、富丽华等13家企业和5家汽车专卖店。2005年，百姓村集体固定资产超1亿元，村集体经济纯收入超1000万元，群众人均纯收入7000多元，95%的群众有物业出租，10万元户极为普遍，成为远近闻名、富庶一方的城中村。如今，尝到甜头的群众更加热情地投身村庄改造，整村重新规划，进行大规模旧村场改造，加快基础设施建设，动工建设四星级商务酒店，整体搬迁沙湾村，推进旧大天然片地块改造，支持建设粤西最大的商业中心广场等重大举措相继出台和实施，广大群众忙得不亦乐乎，发展前景十分诱人。涉及面广，难度大的城中村改造，历来是城市建设的难点，即使在经济发达的广州、深圳也是如此。作为欠发达地区湛江如何破解突围？赤坎区南桥街道百姓村坚持自我滚动发展，群众当主人，作主体，取得了喜人的成果。百姓村现象，为当前湛江市破解城中村改造难题提供了很好的范例。理清思路，大力发展村集体经济思路决定出路。百姓村之所以在城中村中突围，先发展起来，主要得益于有一个切合实际的发展思路。随着改革开放，城市的发展，百姓村700多亩土地被征用，村集体获得1000多万元征地款。如何支配这笔征地款，管理好村集体土地，群众意见不一，要求划分征地款和土地给群众大有人在。当时百姓村两委干部考虑到假如把土地和征地款分给群众，有可能会引起无序建设和花掉征地款，群众以后生活出路将成问题。于是，在区、街道的支持下，村两委干部集思广益，统一思想，理清思路，决心做大村集体经济蛋糕，高度集中村集体土地和征地款，以地生财，以财生财，想办法发展壮大村集体经济。明确村集体土地范围，对土地实行“四个统一”办法加强管理，即是由村集体统一管理，统一分配，统一办理征地手续，统一使用安排，使群众赖以生存的“金饭碗”被保住，70多亩村集体土地首先增值生财。征地款也统一使用。村班子以财生财，利用征地款积极为群众发展集体经济和兴办公益事业，该村先后投资4000多万元，在预留出的70多亩土地上兴建15幢建筑面积7万多平方米的商业楼、写字楼，与外来企业实行村企合作，兴办10多家企业，引进大天然、豪苑、富丽华等13家企业落户百姓村。积极配合支持赤坎区兴建湛江汽车商贸中心，引来上海大众、通用、一汽大众、丰田等5家品牌汽车入驻经营，占湛江汽车商贸中心品牌汽车1/4强。村集体经济一直保持较快的增长势头，固定资产大幅增值，村
集体土地增值更是翻了几十倍。现在，百姓村每个群众小组都有物业出租，集体经济年收入均超40万元。坚持“四统”，积极推进城中村改造按照赤坎区社会主义新农村建设的部署，确定以城中村改造为突破口。百姓村推进城中村改造注重坚持“四个统一”，即坚持统一规划，统一建房面积，统一建设，统一分配，使村庄建设始终井然有序地进行。在城中村改造上，坚持规划先行，做到按照湛江市城市总体规划，实施整体规划，分步建设。目前，百姓村改造总体规划已出台。在建设过程中，坚持自主改造和引进开发主体同步进行。自主改造主要是抓好基础设施建设和实施旧村场改造，建设新型农民公寓。自2003年来，百姓村已投入1500多万元，拆除800间旧平房，改造成外观统一整齐大方的新楼房，或建设新型农民公寓，开通和铺设18条共8公里长硬底化村道，建设一批公厕、垃圾斗等公共设施，修建排污暗沟6公里，投资40多万元安装85盏路灯，建成2个小广场，村容村貌焕然一新，村庄设施基本与城市接轨。南桥街道党工委书记张那东介绍说：“农民新公寓良好的居住环境，更多的物业收入，群众很向往，纷纷要求拆迁自己的旧房，建设新农民公寓，百姓村不存在拆迁难的问题。”一番话直奔主题，困绕城中村改造的拆迁问题得到较好解决。引进开发商参与城中村改造，两年前开发的华盛家园以其优越的位置、亮丽的外观、青翠的庭院，吸引无数业主前来置业安居，现早已销售一空。华盛家园与百姓村自主开发的农民公寓交相辉映，成了改造后亮丽的城市景观。强化管理，努力确保群众受实惠百姓村在积极建设好硬件的同时，从群众切身利益出发，实施一系列配套建设和管理，努力创建乡风文明新社区。积极按照城市管理模式，进行封闭小区管理，委托专门物业公司负责，设立村治安巡逻队、卫生保洁队、流动人口专门管理队伍，规范管理。去年已开始试点，今年上半年将完成百姓西村流动人口管理模式，争取明年全村全面铺开。百姓村还推行农村合作医疗一体化，100%完成2768名群众农村合作医疗，使群众享受医疗保障。强化群众素质教育，组织群众外出考察学习，开拓视野，制定教育奖励制度，无偿提供土地和投资130万元建设市第24小学，解决村儿童上学难问题。把社区建设延伸到村中，使群众享受市民同等待遇，设置“星光老人之家”、小病社区就医、10元门诊、春光再就业招聘会等都得到较好开展，这些都确确实实为百姓村群众带来实惠和方便。自实施城中村改造以来，百姓村发展逐步加快，人居环境明显改善，群众素质明显提高，文明村风明显好转，基层党组织继续增强。着眼未来，努力争当改造排头兵作为城中村改造的先行者，如何能保持良好状态，争当好城中村改造排头兵，更上一层楼，为赤坎乃至全市城中村改造提供一个切实可行的路子，该村两委干部敞开新的百姓村改造规划图，指点江山，激扬文字，构思着宏伟的蓝图：——认真落实社会主义新农村建设精神，学习华西村和三元朱村经验，发扬村班子光荣传统，带领全村群众再当排头兵。——加快建设湛江国际大酒店，盘活闲置土地，大力发展第三产业，壮大集体经济。——设法推进旧大天然片地块改造，配合市、区搬迁沙湾村，为建设粤西最大城市商业中心作准备。——村集体担保贷款建设新农民公寓，整体搬迁和改造旧村场。——积极探索城中村管理机制，提高群众素质，建设城市新型社区。http://www.tianya.cn/publicforum/content/no06/1/117768.shtmlhttp://fs.oeeee.com/a/20090901/772718.htmlhttp://dgbbs.soufun.com/news~-1~445/64846062_64846062.htm
http://www.citygf.com/“两分”：原村民旧宅基地与建设新社区用地分开，村民住宅的拆迁与新社区建设分开。“两换”村民以宅基地及住宅与新建社区住房对价置换，：以新建集体物业换社会保障。http://epaper.zgkqw.com/html/2009-02/17/content_10448.htmhttp://hi.baidu.com/yimu601/blog/item/92e6fd03a69ea7e908fa9329.htmlhttp://www.southcn.com/news/gdnews/nyda2/200210140138.htm
为贯彻落实今年全市农村工作会议精神，加快推进我市旧村改造、农民公寓建设、村容村貌整治工作，我们与图书馆合作，收集和整理国内城市推进旧村改造与农民公寓建设的做法和经验，以及解决主要问题的政策和措施，结合佛山的实际，提出我市推进旧村改造与农民公寓建设的建议，为市委、市政府决策提供参考依据。一、国内城市推进旧村改造与农民公寓建设的模式在城市化进程中，由于城乡二元体制，“城中村”成为进一步提升城市化发展水平的障碍，依附“城中村”而衍生的社会治安、消防隐患、环境脏乱等问题，成为城市发展与管理的难题。近几年来，国内不少城市为从根本上解决“城中村”问题，相继开展了“城中村”改造的探索与实践，形成了多种模式，对我们具有一定的借鉴意义。广州模式：政府引导，村集体自主组织实施，“一村一策”开展改造工程，逐步将“城中村”的市政、卫生、教育等工作纳入城市管理范畴。一是以改变村民生活环境为前提的市政基础设施建设带动改造；二是统一建设村民公寓，村民补偿新旧住宅差价后整体搬迁改造；三是保留原来村的古建筑，加入现代住宅新元素的分片改造；四是村经济组织与外界资本合作开发商业的改造。深圳模式：政府主导，市场运作，稳步推进。针对“城中村”的具体情况，采用综合整治和全面改造两大方式。综合整治是对已有较好规划的“城中村”进行基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目。全面改造分为“推倒重来”的整体拆建、“穿衣戴帽”的局部拆建和异地重建。建立准入制度，为改造项目和参与改造开发的机构设定准入条件，确保“成熟一个，改造一个，改造一个，成功一个”。特区内通过“城中村”改造改善城市面貌；特区外通过旧城、旧村和旧工业区的全面更新改造，促进产业结构优化，实现特区内外一体化。东莞模式：公平、公正、公开打造“城中村”改造“阳光工程”。改变过去“一个村建一个农民公寓”的做法，打破地域界限、氏族界限，多个村落集中建设农民公寓。全国首个跨地域建设、规模最大的农民公寓黄江镇梅塘片区，预计总投资7亿元，总建筑面积46万平方米，将建成拥有2000套公寓住房，以及商业、文体、会所和服务等配套设施完善的大型社区，成为农村城市化示范工程。武汉模式：定位于“偿还历史旧账”以及“建立责任政府”的高度，启动“城中村综合试点改造”。将村集体组织的改制、村民身份转换与改造同时进行，实施“依法行政，有情操作”，充分考虑村民利益，通过市场化运作的方式解决问题。对人均农用地小于或等于0.1亩的村由改制后的村经济实体自行改造；对人均农
用地大于0.1、小于或等于0.5亩的村以项目开发的方式实施改造；对人均农用地大于0.5亩的村以统征储备的方式实施改造。综合改造的内容包括：集体经济组织改制、农业户口改为居民户口、撤销村委会组建社区居委会、村民就业和社会保障、土地房产处置及建设规划管理等。郑州模式：实现“土地国有”。“城中村”改造有政府投入、村民自筹建设、开发商独立建设、开发商与村民合作等四种类型，核心是“村民变市民，村委变居委，土地集体变国有”。根据郑州市政府提出“城中村”改造特事特办的精神，对于纳入改造的“城中村”土地，都视为国有土地进行规划运作，目的在于解决集体土地不能办理拆迁许可证的问题，然后再把土地性质改为国有。杭州模式：在市区“城中村”改造试点范围内，实施“一区一统筹,一村(片)一方案”模式。即在保证市级基础设施和重点工程建设用地需要的前提下,让各区政府享受市政府在土地运作方面的部分权限,统筹运作“城中村”改造范围内的集体土地,同时兼顾解决“城中村”试点问题的一种运作模式。南京模式：统一规划、分类指导、稳步推进、分级负责。把工业向园区集中，农民向城镇集中，土地向规模经营集中与“城中村”改造结合起来。一是以项目开发的方式实施改造。二是以土地储备的方式实施改造。三是以“老城改造”“拆”、“改”并举的方式实施改造。实现“四统一”和“三转变”。“四统一”：依法统一将“城中村”集体土地转为国有土地；统一把农村居民转为城市居民，组建社区居委会；统一将“城中村”居民纳入城镇社会保障体系；统一“城中村”的规划、建设和管理。“三转变”：农村向城市转变、村民向市民转变、农村管理向城市管理转变。绍兴模式：顺势而为、让利于民，切实保障村民的利益。在规划上采取“就近、就城、就便”的原则，“城中村”改造以相对集中的组团形式规划建设，规划选址充分考虑村民的恋土情结，力争做到原拆原建和合理布局。通过实施改革村民户口、身份、社保和集体资产处置等措施，从根本上解决城乡二元体制结构的问题，让利于民，把村民纳入社会保障体系，让村民享受改革开放、经济发展和城市化带来的文明成果。青岛模式：在全国率先探索以产权制度改革为主要内容的“城中村”企业改制模式。即以建立现代产权制度为目标，对“城中村”集体资产进行合理处置，并依照《公司法》实施规范的股份制改造，建立现代企业制度，完善法人治理结构，促进集体经济组织规范发展。在创新经济体制、转换村民身份、落实社会保障、促进企业发展，以及创新社会体制、加强社区管理、巩固基层组织等方面实现“三个根本转变”的新突破，实现了村庄向社区转变，实现了村民向市民和股东转变，实现了集体经济组织向规范的股份制企业转变。二、国内城市解决旧村改造与农民公寓建设主要难题的办法和措施各地在推进“城中村”改造与农民公寓建设的探索和实践中，普遍遇到了城乡土地性质差异，迁新不拆旧，改造资金筹措难和税费负担重，以及补偿标准不到位
等难点问题。他们结合本地实际，摸索出一些行之有效的办法和措施，值得我们借鉴。1、土地问题。“城中村”改造必须研究的关键问题。深圳市以建筑容积率制约土地开发的密度和强度。低容积率可以免收或少收地价，高容积率则按现行地价标准收取。村民以宅基地入股改造“城中村”，参与项目利润分配，按国家政策可以补偿住宅建设成本和拆迁安置过渡费。宁波市把改造建设用地指标列入年度用地计划，盘活的存量土地全部纳入城市土地储备中心，作为“城中村”改造专项土地储备。安置房及配套建设用地采用出让方式供地，改造完成后的建筑物办理国有土地使用权证和房屋所有权证，可以上市交易。武汉市将土地划分为四种类型:一是保留住宅用地及建设新区的还建用地；二是开发用地；三是解决村民就业用地；四是储备用地。土地出让实行市场化，全部以项目捆绑挂牌底价方式出让。“城中村”开发用地与还建用地捆绑成项目后，其挂牌底价为安置房建设成本和本宗地价之和的1.15倍。杭州市重点解决安置村民的多层公寓建设、因拆迁和建设资金平衡需要出让的土地，统筹解决10%留用地、开发性安置用地和拆复建用地等“三类指标”，逐步解决撤村建居的历史遗留问题。改造范围内的出让土地整理成净地后，将用于资金平衡的地块公开出让,土地出让金35%上交市政府，65%返还各区用于“城中村”改造。南京市把“城中村”改造的集体土地，变更为国有土地，并按国有土地进行管理，其中农用地必须按规定办理转用手续。2、资金问题。“城中村”改造需要大量的资金投入，资金问题是启动“城中村”改造首先需要解决的问题。珠海市一方面建立改造专项资金，由财政拨款和“城中村”改造项目的地价组成，用于支付“城中村”改造的规划编制、市政基础设施和公共服务设施。另一方面引入开发商投资建设，缓解资金问题。深圳市以宅基地入股改造“城中村”的开发资金，由股份和村民自筹一部分，市区两级政府出一部分。龙江区建立“两金”制度。一是改造专项资金，资金来源于改造项目地价收益、区财政专项补贴等。二是监管资金，按改造用地的面积计取。罗湖区以村民自筹为主，每户出资260万到280万元，其中自筹50万元，其余资金由村民向银行融资，集体资产作为融资抵押，融资利息由区政府支付，工程竣工后抵押协议转为房屋按揭，并补缴25％的地价。宁波市实行市场运作，滚动开发，专款专用，自求平衡。土地出让金纳入财政专户，全额返回，不足部分由国土局在储备地块以外的土地出让金中分三年平衡。南京市多渠道筹集资金，按照“谁投资、谁受益”原则，实行市场化运作，吸引各类开发主体参与改造。符合城市总体规划的经营性用地出让，土地出让金缴入市财政局资金专户，主要用于“城中村”基础设施建设和村民社会保障。市区两级财政对规划设计和基础设施、公用设施建设给予适当支持。武汉市土地出让金、增值收益的60%划转给“城中村”所在的财政专户，用于“城中村”基础设施建设，40%由市政府统筹，用于“城中村”市政基础设施配套建设。杭州市发挥政府主导力、市场配置力、村民主体力和社会参与力的作用，加大财政支持力度，形成多元投入的资金筹集机制。3、税费问题。税费多，改造负担重，是导致“城中村”改造成本居高不下，甚至影响改造顺利推进的重大问题。珠海市实行“拆一免三”优惠，即开发商拆除一平方米的“城中村”旧建筑，可以享受三平方米商品房免收地价优惠；合作合资改造的免收土地配套费、人防、消防报建费。深圳市改造项目建筑容积率在
2.5及以下部分，免收地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按现行地价标准的20％收取地价。龙岗区规定改造单位依法应当缴纳的地价款，可以在土地出让合同签订后一年内分期支付，改造项目涉及的其他地方行政事业性收费，减半收取。宁波市改造项目享受减免城市公用设施大配套费和土地出让有关税费的优惠政策。4、规划问题。“城中村”改造的前置性工作。南京市坚持整体性、前瞻性、科学性和操作性相结合的原则，制订“城中村”改造规划。一方面，结合南京城市总体规划，编制完成控制性详细规划和“城中村”改造修建性详细规划，严防边改造，边产生新“城中村”的现象。另一方面，做好土地利用总体规划和城市总体规划与“城中村”改造的相互衔接。科学制定“城中村”改造方案和征地拆迁计划，做到拆迁总量与城市建设总规模、城建资金总盘子的平衡。发挥规划的调控作用，以规划控制建设单位、施工单位严格执行质量管理、安全管理，确保工程质量、功能质量和环境质量。深圳市遵循“量力而行，确保成功，全面改造和综合整治项目均衡安排，特区内外同步推进”的原则，高起点、高标准、高质量编制“城中村”改造规划计划体系，确保“城中村”改造规范、循序推进。珠海市引进高水平规划，提高新社区的档次和品位。5、补偿问题。是“城中村”改造最为复杂的问题，同时，也是最容易引发矛盾的焦点问题。深圳市实行货币补偿为主，村民住宅可以实行产权置换方式补偿，或者采取二者结合的方式，补偿房产面积原则上不超过每户480平方米，超过的合法住宅面积实行货币补偿。田夏新村村民以宅基地入股，改造完成后可获得分配面积为宅基地面积7倍的住宅，还可以根据改造前村民住宅用作商铺出租的租金高低，分得相应的商业面积。宁波市一是在执行250平方米以内建筑面积“拆一补一”实物安置的基础上，增加货币安置补偿办法，选择货币安置补偿的，一次性发给村民6个月的临时过渡补贴费。二是自行解决临时过渡的，拆迁人按规定支付临时过渡补贴费，超过期限的两倍支付临时过渡费。三是对符合宅基地建房条件的村民，每户人均安置建筑面积不足30平方米的，按人均30平方米安置。郑州市采取房地产权调换与货币补偿相结合的方式。村民私房三层以下部分，原有面积和补偿面积按1：1比例补偿；三层以上部分，按3：1补偿。村民全部回迁后，还可获得住宅以及经营性物业的补偿。绍兴市采取“下保底、上封顶”政策，即人均住房面积不到25平方米的补足到25平方米，最高人均享受40平方米，在享受面积范围内，每平方米安置价只需713元，远远低于当地的市场价，并解决房屋三证问题。杭州市对入住高层或小高层住宅的村民，给予安置指标基础上增加10%的面积。滨江区实行“五个一”政策：3人以上的拆迁家庭，拥有一套可用于出租的安置房，每户有一个人就业，每人有一份养老保险或生活补贴，每个劳动力拥有一次免费培训机会。村民拆迁过渡可以选择安置房实物过渡或每人每月350元的货币过渡。如果过渡期超过2年，货币过渡标准提高到每人每月525元。征地拆迁的村民统一享受每平方米670元的购房价格，自己拆除旧房要求购房的村民，每平方米的房价只需570元，低于房屋建设成本。三、推进旧村改造与农民公寓建设的启示与建议“城中村”改造势在必行。各地实践证明，“城中村”改造不仅是“城中村”空间形态的重建，同时也是相关产权的重新界定和社会关系的重组。“城中村”改
造的过程实质上是一个利益博弈的过程，在这个过程中如何均衡各方利益，是“城中村”改造能否顺利和成功的关键，也是政府作为规则制定者和监管者所必须正视、研究和解决的问题。1、要树立“让利于村民”的理念农村居民是旧村改造、农民公寓建设和村容村貌整治的主体，如何调动他们的积极性和创造性，是确保改造建设工作顺利推进的关键。在改造建设过程中，必须正确处理好政府、集体、村民、企业之间的利益关系，确立“以人为本，让利于村民”的理念，按照“同城生活，同城待遇”的原则，建立多方共赢的利益平衡机制。政府要侧重城市建设、环境改善和社会发展的长远利益，做到不与民争利，同时要制定让利措施，加大财政投入，参照各地做法，建立改造专项资金，实行专款专用，土地出让金要更多地用在“城中村”的改造建设上。要尊重村民意愿，通过座谈会、论证会、听证会等方式保障村民的知情权、参与权和选择权，维护村民的合法权益，特别是补偿安置问题，必须严格按有关法规执行，对改造中出现的违法违纪行为，依法严肃查处，避免拆迁引发群体性事件，确保社会大局稳定。2、要建立强有力的组织推进机制在推进旧村改造建设中，政府必须发挥主导作用，加快领导机制的建设，构建“市级统筹、区镇组织、村居实施、四级联动、部门协调、社会参与”的工作格局。一是成立协调领导小组，统筹推进工作。由市长挂帅，分管副市长牵头，成员包括政策法规、规划建设、国土资源、财政税务、监督管理、纠纷协调等相关职能部门，主要确定“城中村”改造的总体思路和工作计划，制定“城中村”改造的指导性政策，协调督导“城中村”改造的重大事项，研究解决“城中村”改造遇到的重大问题。各区、镇（街道）也要相应成立协调领导机构。二是成立工作机构。挂靠农口部门，主要落实“城中村”改造的工作计划、政策制订、监督检查和资金平衡，牵头协调“城中村”改造相关审批手续，完成领导小组直接交办的工作任务。三是建立规划、建设、资金、税费等专责小组，强化推进机制建设，保证领导到位、组织到位、政策措施到位。3、要确立“分类指导、分步实施”的工作思路农村情况千差万别，必须实事求是，根据农村的实际情况，采取相应的改造方式，不搞一刀切。从我市实际出发，要确立“分类指导，分步实施，试点先行，逐步铺开”的工作思路，积极稳步地推进旧村改造和农民公寓建设。分类指导，就是分两大类推进旧村改造建设：一是对组团城市中心城区的“城中村”、“园中村”，重点进行旧村、旧物业的改造，积极推进农民公寓建设，使旧村尽快融入城市；二是对农业比重较大的偏远农村，重点加强村民建房的规划控制，推进村容村貌的整治。分步实施，就是要按照“先易后难”的原则，加强规划和策划，明确改造建设目标，分阶段地推进旧村的改造和建设。试点先行，就是要科学选点，实行“一村一策”，发挥典型示范的作用。逐步铺开，就是由点及面，循序渐进，注重实效。
4、要制定明确的阶段性目标我市农村尤其是“城中村”数量较多，分布广泛，差异性大，问题复杂，改造建设需要一个相当长的过程。要树立长期作战的思想，按照分步实施的原则，制定清晰的阶段性改造建设目标。从佛山实际出发，当前，要抓紧制定佛山市旧村改造建设的中长期规划，确立“三年一小变，五年一中变，十年一大变”的目标，并根据小变、中变、大变的要求，制定相应的改造建设计划目标。三年小变，要求试点村实现“村村有规划，村村上项目，村村见成效”的目标。五年中变，要求全市“城中村”、“园中村”的改造建设实现全面启动。十年大变，要求80%的旧村得到有效整治，建成一批平安和谐、环境优美的示范村居。为此，要建立可操作的量化考核方案和考核办法，列入市政府对各区政府的工作目标考核内容，确定改造建设计划项目责任人，切实把综合整治项目的推进工作落到实处。5、要采取统筹协调的政策措施
旧村改造建设是一项复杂的系统工程，面临着土地、资金、税费、拆迁、安置、补偿等重大难题，必须通过制定配套的政策措施，加以统筹解决。政策措施的制定，应该体现“五个兼顾”。一是控与放兼顾。控，就是要强化农村建房政策的刚性，实施严格的规划控制，加强对农村用地尤其是宅基地审批的监管，防止在城市化进程中再产生新的“城中村”。放，就是要赋予拆迁改造政策的灵活性，利用旧村改造的有利时机，本着尊重历史、兼顾现实的原则，尽力解决试点村违章建筑的历史遗留问题，以推进新村的建设和旧村的改造。二是建与拆兼顾。建新不拆旧，旧村改造就失去应有的意义。既要制定有利于农民公寓建设的保障性政策，又要制定以“建新退旧”为原则和前提的引导性政策，通过经济、法律、行政等多种手段，引导村民自愿交出或拆除旧房。三是建与改兼顾。既要制定对旧村环境、设施进行改造建设的统筹政策，又要制定对农村经济社会管理体制和方式进行变革的取向性政策，促进村民变市民、农村变城市、农村经济社会形态变城市经济社会形态，实现城乡“一元”管理。四是点与面兼顾。既要制定推进试点工作的政策措施，又要就2+5组团中心城区的“城中村”、“园中村”制定连片改造开发建设的整体性政策，把旧村改造和旧城、旧工业区、旧物业的改造结合起来，通过片区、街区的整体改造，提升城市建设水平。五是拆与保兼顾。既要制定拆除旧村、旧建筑物的刚性政策，又要因地制宜，制定兼顾保护文物建筑和保留特色村落的特殊性政策，延续历史与文脉。
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